Grondbeleid

In deze paragraaf wordt ingegaan op de wijze waarop de gemeente invulling geeft aan haar grondbeleid. In 2015 is de Nota Grondbeleid geactualiseerd en opnieuw vastgesteld door de raad. In de nota grondbeleid is opgenomen dat de gemeente vooral een actief grondbeleid voert. Dit is ingegeven vanuit het idee dat de gemeente zelf actief wil blijven sturen op de ruimtelijke ontwikkelingen binnen de gemeente. Op deze wijze wordt grip gehouden op planvorming, realisatie en uitgifte van gronden. Het aankoopbeleid is gericht op het zelf verwerven van grond voor de realisatie van bedrijventerreinen en woningbouwlocaties. Dit betekent ook dat de grondexploitaties in eigen beheer worden uitgevoerd en dat er geen grondexploitaties zijn die op basis van faciliterend grondbeleid worden vormgegeven.

De financiële vertaling van de grondexploitaties zijn in april 2017 aan de raad aangeboden in de Meerjaren Prognose Gebiedsontwikkeling (MPG) 2017. Hierin zijn de financiële doorrekeningen opgenomen van alle lopende grondexploitaties en is inzicht gegeven in het verwachte resultaat en het weerstandsvermogen. In de MPG zijn ook meer details per grondexploitatie opgenomen. Door BBV wijzigingen is de grondslag voor de toe te rekenen rente gewijzigd (zie verderop in deze paragraaf).

De grondexploitaties blijven in ontwikkeling, zowel in economische zin, waar de woningmarkt aantrekt en er meer initiatieven zijn op de industrielocaties, als in de verslaggevingsregels, waardoor in de jaarrekening diverse zaken zijn gewijzigd. In deze paragraaf wordt daar nader op ingegaan.

Belangrijke beleidsdocumenten:

Nota Grondbeleid 2015-2020(2015)
Nota Kostenverhaal gemeente Dalfsen (2013)

Structuurvisie kernen (2010)
Structuurvisie buitengebied (2012)

De taakgebieden grondbeleid en grondexploitatie vallen onder de eenheid ruimtelijke ontwikkeling. De eenheidsmanager is verantwoordelijk voor deze taakgebieden en is ook budgethouder. De eenheid ruimtelijke ontwikkeling werkt hierbij veel samen met de eenheid openbare ruimte.

In de planning en control cyclus informeren wij de gemeenteraad drie keer over de exploitatie van grond in de gemeente Dalfsen. Dat is op de volgende momenten:

1. in november via de paragraaf grondbeleid in de programma begroting
2. in april via het MPG
3. in mei/juni via de paragraaf grondbeleid in de jaarrekening

Bij belangrijke ontwikkelingen zal de raad ook tussentijds worden geïnformeerd.

Er zijn veel positieve ontwikkelingen in de markt zichtbaar. Zo is er sprake van een stijging van het consumentenvertrouwen, de hypotheekrente is nog steeds historisch laag en de prijzen van woningen stijgen. Dit alles leidt tot een verbetering in de woningmarkt. Ook in Dalfsen is dit merkbaar. De uitgifte van de eerste fase in Oosterdalfsen was succesvol en er zijn diverse ondernemers die zich melden voor het aankopen van industrielocaties. Daarnaast zijn er een aantal exploitaties die op het einde van hun exploitatie termijn lopen. Dit is het moment waarop gekeken kan worden of tussentijdse winst gerealiseerd kan worden.

Grondexploitaties verder ontwikkeld
In 2016 zijn er 76 van de 136 geraamde kavels verkocht. De verkopen zijn hoger dan in voorgaande jaren, dit wordt veroorzaakt doordat met name in Oosterdalfsen gestart is met de uitgifte. Het aantal verkochte kavels loopt wel achter op de verwachting. De oorzaak hiervan ligt vooral in de het feit dat er geen sociale huurwoningen zijn verkocht.

In 2016 is circa 0,7 ha. bedrijfsterrein verkocht. In de programmering was rekening gehouden met 1,5 ha realisatie. Dit is niet gelukt, maar er zijn wel concrete onderhandelingen en zijn er intentieovereenkomsten gesloten die in 2017 zullen leiden tot werkelijke verkopen.

In 2015 is marktonderzoek gedaan naar de behoefte aan bedrijventerrein in de gemeente Dalfsen. De enquête gaf een behoefte van circa 16,6 ha. aan voor de komende 10 jaar. Ook is er onderzoek naar de woningmarkt gedaan. Hierbij is gekeken naar de verwachte groei van het aantal huishoudens, de woonbehoefte en de verhuisbehoefte. Op basis van de huidige ontwikkelingen, het aantal dossiers die onderhanden zijn en de concrete gesprekken die lopen met marktpartijen is er geen aanleiding om het onderzoek te herzien en worden de uitkomsten vanuit de marktonderzoeken gehanteerd als basis van de programmering in de grondexploitaties.

Het BBV schrijft voor dat grondexploitaties met een looptijd van meer dan 10 jaar niet wenselijk zijn. In de huidige programmering zijn een aantal exploitaties waar de laatste uitgifte is voorzien in 2026.Dit betekent dat er nog wat afrondende werkzaamheden zullen plaatsvinden in 2027. Gezien het beperkte risico zijn hier geen aanvullende beheersmaatregelen genomen, anders dan dat de kosten zijn geïndexeerd. Alle opbrengsten worden binnen de 10-jaars termijn gerealiseerd.

Vennootschapsbelasting

Per 1 januari 2016 vallen de grondexploitaties onder de vennootschapsplicht. De activiteiten van de grondexploitaties gaan voor Dalfsen door de ondernemerspoort, dit geldt alleen voor de bouwgronden in exploitaties. De niet in exploitatie genomen gronden (NIEGG) en overige gronden (zie hierna BBV wijziging) vallen binnen het cluster grondexploitaties en worden bij het in exploitatie nemen ingebracht. Dit betekent dat voor alle exploitaties een (fiscale) openingsbalans is opgesteld. Deze openingsbalans is bepaald op basis van de netto contante waarde methode. Hierbij zijn alle toekomstige kasstromen contant gemaakt naar 1 januari 2016. De waarde die op de (fiscale) openingsbalans is opgenomen valt buiten de fiscale heffing. Tijdens de resterende looptijd van de exploitaties valt de waarde van de openingsbalans vrij. De waarde van de openingsbalans valt vrij afhankelijk van de werkelijke gerealiseerde verkopen. De Vennootschapsbelasting is een belasting die verantwoord dient te worden in de programmarekening, hierdoor heeft het geen effect op de resultaten van de grondexploitaties.

BBV wijziging

In maart 2016 is door de commissie BBV de definitieve notitie grondexploitaties 2016 uitgebracht. In deze notitie zijn een aantal wijzigingen opgenomen met betrekking tot de verantwoording van de grondexploitaties. De wijzigingen gaan in per 1 januari 2016, mede omdat een aantal wijzigingen ook effect hebben op de fiscale grondslagen en de commissie zoveel mogelijk aansluiting wil hebben op de fiscale grondslagen. De wijzigingen dienen verwerkt te worden als een stelselwijziging en zijn hierdoor verwerkt in de balans per
1-1-2016. Eventuele wijzigingen dienen direct in het vermogen te worden verwerkt. De wijzigingen hebben voor gemeente Dalfsen geen effect op het vermogen per 1-1-2016. Hieronder zal kort worden ingegaan op een aantal belangrijke aanpassingen.

Presentatie niet in exploitatie genomen gronden en overige gronden
De gronden die door de gemeente nog niet in exploitatie zijn genomen stonden per 31-12-2015 op de balans onder de voorraden. De gronden zijn geclassificeerd als niet in exploitatie genomen gronden (NIEGG) of overige gronden. Op basis van de BBV dienen de gronden die nog niet in een transformatieproces zijn opgenomen geclassificeerd te worden onder de gronden in de categorie "materiële vaste activa". Dit heeft tot gevolg dat de gronden onder deze categorie per 1-1-2016 zijn overgeboekt. Het BBV heeft aangegeven dat met deze re-classificatie geen afboekingen verricht hoeven te worden (wellicht veroorzaakt door aanpassing waarderingsgrondslag) en dat de gemeente tot uiterlijk 31 december 2019 de mogelijkheid heeft om waarde dalingen in de gronden te verwerken. Per 1-1-2016 was de marktwaarde van deze gronden hoger of gelijk aan de boekwaarde per 1-1-2016. Hierdoor is het risico op een afwaardering gering. In 2016 is beoordeeld welke NIEGG locaties in exploitatie genomen kunnen worden. In 2016 zijn de exploitaties De Koppeling en Muldersweg door de raad goedgekeurd als grondexploitatie en hierdoor geclassificeerd als onderhanden werk. Dit zijn relatief gezien kleine exploitaties met een beperkte toevoeging van aantal woningen, een aantal zijn in 2017 reeds verkocht.

Kosten toerekening NIEGG / Overige gronden
De NIEGG en overige gronden worden geclassificeerd als materiële vaste activa. Gelijk aan de overige materiële vaste activa worden er geen kosten en rente toegerekend aan dit actief. Dit wordt veroorzaakt doordat er voorlopig geen waarde toevoeging plaatsvindt op de gronden. De regelgeving gaat er vanuit dat het toevoegen van waarde aan de gronden gebeurt op het moment dat er een concrete ontwikkeling
plaatsvindt.

Kosten die gemaakt worden als voorbereidingskosten voor toekomstige grondexploitaties worden verantwoord onder de immaterieel vaste activa als ontwikkelingskosten. In 2016 zijn voorbereidingskosten gemaakt voor de toekomstige exploitaties van Stappenbelt, Het kleine Veer, 't Gruthuuske en Hoonhorst van totaal € 121.000. De voorbereidingskosten mogen maximaal 5 jaar worden geactiveerd. De verwachting is dat deze exploitaties op korte termijn aan de raad worden voorgelegd om in te brengen als grondexploitaties. De voorbereidingskosten zullen dan worden ingebracht op deze exploitaties. Op dat moment dat een grondexploitaties wordt vastgesteld (na vaststelling door de raad inclusief een kostenbegroting) worden de voorbereidingskosten overgeboekt tegen de boekwaarde naar de bouwgrond in exploitatie (voorraden).

Looptijd langer dan 10 jaar
De regelgeving geeft aan dat het niet wenselijk is dat grondexploitaties een looptijd kennen die langer is dan 10 jaar. Dit is geen harde eis. Er maar dienen maatregelen genomen te worden die het risico voor de gemeente beperken. Belangrijk is dat de gemeente financieel in control is over de exploitaties, ook als deze langer loopt dan 10 jaar. In de huidige programmering zijn een aantal exploitaties waar de laatste uitgifte is voorzien in 2026. Dit betekent dat er nog wat afrondende werkzaamheden zullen plaatsvinden in 2027. Gezien het beperkte risico zijn hier geen aanvullende beheersmaatregelen genomen, anders dan dat de kosten zijn geïndexeerd en er periodiek marktonderzoek wordt gedaan naar de vraag. Alle opbrengsten worden naar verwachting binnen de 10-jaars termijn gerealiseerd. Na jaar 10 worden de nog te maken kosten gedekt uit het positieve saldo van de grondexploitatie op dat moment. De eventuele tegenvallende verkopen in de laatste jaren zijn dan voldoende gedekt.

Rentetoerekening aan de grondexploitaties en disconteringsvoet
De bepaling van het rentepercentage voor rentetoerekening en de disconteringsvoet is gewijzigd.
Het rentepercentage wordt bepaald op basis van het gewogen gemiddelde rentepercentage van de leningenportefeuille van de gemeente, naar verhouding vreemd vermogen/eigen vermogen. De disconteringsvoet is het rekenpercentage dat gebruikt wordt om de toekomstige contante waarde van kasstromen te kunnen bepalen. Voor de disconteringsvoet (het percentage waartegen de eindwaarden contant worden gemaakt naar startwaarde) is vastgesteld dat deze moet aansluiten op het meerjarig streefpercentage van Europese Banken voor inflatie. Deze is op dit moment 2%.

Tussentijdse winst name
Voor het bepalen van eventuele tussentijdse winsten dient aangesloten te worden op de percentage of completion methode (POC). Deze methode schrijft voor dat tussentijdse winst genomen dient te worden op basis van de voortgang van het project. Er dient dan wel aan een aantal voorwaarden voldaan te worden:

• Het resultaat op de grondexploitaties kan betrouwbaar worden ingeschat;
• De grond moet zijn verkocht;
• De kosten moeten zijn gerealiseerd.

In de nota grondbeleid is opgenomen dat winst genomen wordt op het moment dat de grondexploitatie een negatieve boekwaarde heeft (meer opbrengsten dan kosten) minus de nog te maken kosten. Als gekeken wordt naar de eisen vanuit de BBV, dan kan worden gesteld dat de beschreven methode in de nota grondbeleid aansluit op de verwerkingswijze op basis van de POC methode, mede omdat bij de gehanteerde systematiek aan alle drie de eisen wordt voldaan.

Om de risico’s te beheersen en bijsturen mogelijk te maken is inzicht in de risico’s noodzakelijk.

Een belangrijk sturingselement met betrekking tot risicomanagement binnen de grondexploitaties is het jaarlijks herzien van de exploitaties. Bij deze herziening worden de inschattingen van toekomstige kosten en opbrengsten beoordeeld en waar nodig aangepast. Voorzienbare risico’s worden verwerkt in de betreffende grondexploitatie.

Onvoorzienbare risico’s
Onvoorzienbare risico’s, zoals het hoger uitvallen van de ramingen voor het bouw- en woonrijp maken, worden zoveel mogelijk opgevangen binnen de grondexploitatie. Naast deze tegenvallers van al geraamde kosten kan het ook voorkomen dat zich specifieke projectrisico’s voordoen. Bijvoorbeeld verplichtingen in contracten met ontwikkelaars of grondeigenaren, locatiekenmerken, vervuiling en planschade. Per project zijn specifieke risico’s in beeld gebracht. Deze zijn zo veel mogelijk gekwantificeerd. Eventuele risico’s moeten zoveel mogelijk gedekt worden uit de desbetreffende exploitatie.

Er zijn ook onvoorzienbare risico’s die samenhangen met de zogenaamde marktrisico’s, zoals renterisico’s, verwervingsrisico’s en afzetrisico’s. Deze risico’s worden gezien als generieke risico’s die voor alle grondexploitaties van toepassing zijn en invloed op elkaar hebben. Eventuele tegenvallers die niet gedekt kunnen worden uit de grondexploitatie zullen dan gedekt moeten worden uit de algemene reserve grondexploitatie. Om de generieke economische risico’s binnen de grondexploitaties te kwantificeren, wordt een planmatig en cyclisch risicomodel toegepast in de MPG. Dit risicomodel kenmerkt zich door het financieel vertalen van een situatie wanneer sprake is van een (geringe) verslechtering van de economische situatie of stagnatie op de vastgoedmarkt.

Algemene risico's
In onderstaande tabel is een aantal algemene risico's opgenomen die zich voor kunnen doen en welke beheersmaatregelen hiervoor zijn genomen. Aangezien deze risico's in voldoende mate worden beheerst is hier geen bedrag aan gekoppeld.

Periodiek vindt er risico overleg plaats. In dit overleg worden per complex en op totaalniveau de risico’s binnen de grondexploitaties beoordeeld. In december 2016 zijn hierbij de risico’s weer opnieuw beoordeeld. Voor een aantal projecten zijn er nieuwe risico’s gedefinieerd, maar ook zijn risico’s gewijzigd of niet meer van toepassing. Dit heeft geleid tot een nieuw risico overzicht. Aangezien de verwachte resultaten toenemen en er risico's zijn toegevoegd is de benodigde omvang van de reserve grondexploitaties ongeveer gelijk gebleven.

In onderstaand overzicht zijn de totale risico's per complex opgenomen (kans x impact). Op het moment dat complexen winstgevend zijn kan een deel van het risico worden opgevangen door de verwachte winsten. Voor het risicoprofiel wordt 25% van de verwachte winst in mindering gebracht op het risico.

Op basis van boven genoemde analyse is het niet noodzakelijk om een aanpassing te verrichten aan de reserve grondexploitatie. Er wordt een totaal risico van circa € 2,0 mln. gelopen. Bij de inschatting van de risico's is er rekening mee gehouden dat niet alle risico's zich gelijktijdig voordoen. De gemeente moet voor het totale risico voldoende buffers hebben om deze op te vangen. Dit wordt bij het weerstandsvermogen nader toegelicht. In de risico inschatting is zoals ook besproken bij de MPG 2017 een risico opgenomen voor stijgende rente. Voor de rente is reeds 0,2% ingerekend in de grondexploitaties (1% - 0,8%). Voor het risico op een aanvullende rentestijging van 1% is een risicobuffer opgenomen.

In de vorige alinea is weergegeven dat de grondexploitaties risico’s met zich meebrengen. Om mogelijke risico’s af te dekken wordt er een buffer gevormd in de vorm van de algemene reserve grondexploitaties.

Voor de bepaling van de omvang van de algemene reserve grondexploitaties zijn in de nota reserves en voorzieningen (2015-2018) kaders vastgelegd. Het benodigde weerstandsvermogen wordt bepaald op basis van de geïnventariseerde risico's (zie vorige paragraaf) waarbij rekening is gehouden dat bij winstgevende projecten de eerste 25% kan worden opgevangen binnen de exploitaties.

Op basis van deze methode is een reserve van € 2,0 mln. toereikend. De huidige reserve kent een stand van € 3,6 mln. Dit betreft de stand na wijziging door vaststelling van de jaarrekening 2015 en de verwerking van de resultaten van de grondexploitaties zoals vastgesteld bij de MPG 2017. Eventuele toevoeging of onttrekking op basis van de risico inschatting wordt bij de jaarrekening 2016 verwerkt en is onderdeel van het raadsvoorstel bij de jaarrekening

Voor de actualisatie van de grondexploitaties wordt gebruikt gemaakt van verschillende parameters. In deze paragraaf zal meer inzicht worden gegeven in de gehanteerde parameters.

Programmering
In het najaar van 2015 zijn er onderzoeken naar de bedrijventerreinen en naar de woningmarkt gedaan. Deze onderzoeken waren de basis voor de programmering in de MPG 2016. Onderzoeken naar marktomstandigheden worden één keer in de twee a drie jaar verricht, tenzij de markt tussentijds zo wijzigt dat aanvullend onderzoek wenselijk is. Op basis van de huidige ontwikkelingen is het niet noodzakelijk om nieuwe onderzoeken te verrichten. De marktomstandigheden trekken aan, dit is zichtbaar in het aantal aanvragen en geïnteresseerde partijen.

Kosten/opbrengstenstijging
Voor de MPG 2017 zijn deze parameters uitvoerig beoordeeld. Op basis van deze beoordeling zijn de volgende parameters gehanteerd bij het actualiseren van de grondexploitaties in de MPG 2017. De vastgestelde parameters lijken nog steeds van toepassing gelet op de huidige inflatiecijfers en de lichte stijging van de verkoopprijzen van woningen. Voor grondexploitaties met een looptijd langer dan 10 jaar wordt vanaf jaar 11 geen opbrengstenstijging meer ingerekend.

Rentetoerekening
Het BBV heeft aangegeven voor de rentetoerekening aan te willen sluiten bij de fiscale grondslagen. Dit betekent dat alleen de daadwerkelijke rente toegerekend kan worden en dat er geen rente over het eigen vermogen mag worden toegerekend. Dit heeft er toe geleid dat het toe te rekenen rentepercentage is bepaald op 1%. Het gemiddelde percentage aan betaalde rente ligt op 2,2%. Aangezien deze in de verhouding vreemd vermogen/totaal vermogen toegerekend dient te worden, daalt dit percentage en komt het uit op 0,8%. Bij de werkelijke toerekening dient echter het werkelijke percentage (op dit moment 0,8%) te worden toegerekend. In de doorrekeningen wordt uitgegaan van het afgeronde percentage van 1%. Met deze 1% wordt een kleine risicobuffer ingebouwd die stijgende rente op moet kunnen vangen.

Disconteringsvoet
De disconteringsvoet is het rekenpercentage dat gebruikt wordt om de toekomstige contante waarde van kasstromen te kunnen bepalen. Voor de disconteringsvoet (het percentage waartegen de eindwaarden contant worden gemaakt naar startwaarde) is vastgesteld dat deze moet aansluiten op het meerjarig streefpercentage van Europese Banken voor inflatie. In de doorrekeningen van de grondexploitaties is rekening gehouden met een disconteringsvoet van 2%.

Verkoopprijzen
De grondprijzen worden jaarlijks aangepast aan de huidige marktomstandigheden. De verkoopprijzen voor de woningbouw- en bedrijvenlocaties worden door het college vastgesteld. Voor 2017 zijn nieuwe prijzen door het college vastgesteld. In overleg met de raad wordt er op dit moment nog geen prijsdifferentiatie toegepast op de verkoopprijzen, de raad heeft aangegeven de onderzoeken rondom de kernen af te wachten en op basis van deze uitkomsten te beoordelen of prijsdifferentiatie toegepast dient te worden. Op de prijzen wordt een jaarlijkse prijsindexatie toegepast.

Alle grondexploitaties zijn per 1-1-2017 geactualiseerd en door de gemeenteraad vastgesteld door het vaststellen van het MPG 2017.

In onderstaand overzicht is de prognose weergegeven van de balansposten en de verwachte resultaten zoals deze voortkomen uit het MPG 2017.

Bepaling van de verwachte eindwaarde ( A+ D - E - F = C). De verwachte startwaarde betreft de verwachte eindwaarde contant gemaakt naar 1-1-2017 tegen 2% rente

* - bedrag is betaalde rente, + bedrag is ontvangen rente